Guide pratique sur l’assurance dommage ouvrage pour promoteurs

assurance ouvrage

Tout promoteur réalisant une construction ou une réfection immobilière doit nécessairement contracter une assurance dommage ouvrage (DO). Cette couverture a été rendue obligatoire par la loi Spinetta de 1978. En cas de non-souscription, un promoteur s’expose à de lourdes sanctions pénales. Plus de détails sur l’assurance DO.

L’importance de l’assurance dommage ouvrage pour le promoteur

Dans les multiples opérations qu’il réalise, un promoteur immobilier fait généralement office de maître d’ouvrage et agit en tant que constructeur non réalisateur (CNR). Son rôle consiste en général à acheter des terrains ou des bâtiments sur lesquels il entreprend des travaux de construction ou de rénovation afin de les vendre par la suite. Ses programmes immobiliers vont d’un ensemble de biens immobiliers neufs, rénovés, des résidences étudiantes ou seniors aux immeubles de bureaux. Vu l’importance des projets qu’il développe, il est capital pour lui de souscrire une assurance dommage ouvrage promoteur. Cette dernière vient en complément de la garantie responsabilité décennale des constructeurs. Pour rappel, cette dernière est une assurance obligatoire pour les constructeurs. Elle engage leur responsabilité auprès du maître d’ouvrage ou du promoteur. Cette garantie couvre certains dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle court sur une période de 10 ans, à compter de la livraison des travaux.

La garantie qu’offre la DO permet le versement rapide des sommes dues par le constructeur au promoteur dans le cadre de la responsabilité décennale. En d’autres mots, l’assurance dommages ouvrage permet la réparation immédiate des désordres survenant après la réception des travaux grâce à son rôle de préfinancement. L’assurance DO n’est requise que dans le cas où les dégâts relèvent de la responsabilité décennale. Elle ne concerne par contre pas les travaux, dont la réalisation concerne une partie des gros œuvres.

Le moment approprié pour contracter cette assurance

Un promoteur est tenu de souscrire à une assurance dommage ouvrage dès le démarrage des travaux. Certes, il est aussi possible de contracter celle-ci après l’achèvement des constructions, mais cette pratique n’est pas très conseillée. Ceci rend les conditions de souscription un peu plus complexes, puisque l’assureur souhaite se prémunir des risques de souscription frauduleuse ou malveillante. Dans bien des cas, les assureurs demandent des attestations sur l’honneur de l’architecte et du contrôleur technique, certifiant qu’il n’y a pas de sinistre en cours ou dont la survenance est quasi certaine à court terme, avant de consentir l’assurance DO. Pour ainsi passer à côté de telles procédures, il convient de contracter une assurance dommages ouvrage au début des travaux.

Pour la souscription de cette police d’assurance, le promoteur doit constituer un dossier, composé des attestations d’assurance de chacune des entreprises (architecte, maître d’œuvre…) avec lesquelles il traite. Elles doivent être valables à la date officielle d’ouverture du chantier. Ce dossier doit en outre être constitué des copies des marchés de travaux ou des devis des prestataires ainsi qu’une copie du permis de construire et de ses plans. Un rapport du bureau d’études de sol, une convention de maîtrise d’œuvre, un rapport initial de contrôle technique, ainsi qu’une déclaration d’ouverture du chantier doivent également s’inscrire dans le dossier. S’y ajoute un questionnaire où le promoteur décrit son « risque ». Un assureur est en droit d’accepter ou de refuser sa proposition d’assurance en fonction des réponses fournies.

Le coût des garanties dommage ouvrage

D’un assureur à l’autre, le coût des garanties de l’assurance dommage ouvrage promoteur diffère. Mais en moyenne, le prix de cette couverture oscille entre 1,3 et 2,5 % du montant total des travaux. Note : pour calculer le coût du chantier, l’assureur prend en compte les devis émis par les différents acteurs du projet immobilier, sans oublier les honoraires des architectes et des bureaux d’études. Le coût proposé par un assureur à l’autre diffère en fonction de la taille et du lieu de réalisation du projet. Le pourcentage tourne généralement autour des 2,5 % si l’assureur sélectionné par le promoteur est aussi l’assureur du constructeur principal. A titre d’information, l’assurance dommage ouvrage se paye en une seule fois par versement d’une prime. 

Nombre de plateformes en ligne comparent les assureurs et leurs offres. Certains d’entre elles affichent même les commentaires et les avis, positifs ou négatifs, des clients qui ont déjà contracté une collaboration avec les compagnies d’assurance affichées. Sinon, les promoteurs pourront consulter et participer aux forums dédiés pour recevoir quelques bonnes recommandations. S’ils ont toutefois du mal à trouver un assureur fiable et sérieux, ils sont libres de solliciter les services d’un courtier, qui se chargera de trouver pour eux une bonne compagnie d’assurance. Si ce professionnel est spécialisé dans la construction, il pourra leur trouver assurément des tarifs intéressants pour leurs projets immobiliers.

Les garanties facultatives associées à l’assurance dommage ouvrage

En plus de la garantie du régime obligatoire de l’assurance dommage ouvrage promoteur, celle-ci peut aussi prendre en charge d’autres risques. Ces derniers peuvent varier d’un assureur à l’autre. Il peut par exemple prendre en charge l’indemnisation des dommages relatifs aux équipements dissociables du bâtiment à construire ou à rénover.

En plus de l’assurance dommage ouvrage, il serait par ailleurs de bonne augure pour le promoteur de contracter une assurance constructeur non réalisateur. Il s’agit ici d’une assurance décennale concernant les opérateurs qui confient des travaux pour leurs programmes immobiliers à des entreprises disposant d’une garantie décennale. Cette couverture pallie les éventuelles insuffisances de la garantie constructeur. Elle prend en outre en charge les conséquences financières des préjudices, tant corporels, matériels ou immatériels, causées à des tiers. Mais encore, elle peut également couvrir les dommages engendrés par des fautes professionnelles et des événements accidentels, dont un incendie, un vol…

Le processus de mise en œuvre de l’assurance dommage ouvrage

Si un sinistre a été constaté sur le chantier du promoteur, il est alors tenu de régulariser une déclaration de sinistre auprès de son assureur pour bénéficier de l’indemnisation de l’assurance dommages ouvrage. Cette déclaration doit indiquer la date de la première occupation des locaux ou de la date de réception de l’ouvrage. Elle doit aussi mentionner l’adresse de la construction, la date d’apparition des dégâts, le nom du propriétaire de la construction endommagée ainsi que le numéro du contrat d’assurance. L’assureur du promoteur a quant à lui l’obligation de le tenir informé de la recevabilité de sa demande, sous un délai ouvrable de dix jours après sa déclaration. En général, la compagnie d’assurance lui notifiera sa décision de couvrir le sinistre après une phase d’expertise du chantier. Cette dernière dure une soixantaine de jours suite à la déclaration du sinistre. L’assuré recevra le rapport d’expertise préliminaire au plus tard le jour même de cette notification.

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